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                    羅來峰 律師
                    羅來峰,南京大學法學院畢業,法學學士,江蘇六仁律師事務所律師,農工黨法律援助站成員,已從事法律工作多年,積累了豐富的...
                    問: 2015年8月至2017年6月,我和我的一個朋友一起承接了南京一家企業的軟件項目,剛開始這家公司擬定了一份勞務合同,我們簽訂了,合同期限是三個月,我們也按要求完成任務了,錢也付清了,接下來那邊沒有跟我們簽合同,他們是按月給我們發勞務費,我們按照他們的要求把事情做好。 可是從4月份開始,一直至6月份,一直不給錢,每次打電話都是敷衍,我們現已停止為這家企業提供服務,并想把之前的應得費用要回,不知是否有可能。 之前該公司每次發我們勞務費,都是通過網銀轉賬的,能查到記錄,還有我們跟那邊催款的聊天記錄、平時他們指派任務的聊天記錄等,還有多次電話錄音(錄音中提涉及到那邊承諾的付款期限、應付款金額等信息,涉及金額已達10萬之多),能起訴嗎?勝算有多大?最近比較憂心,懇請律師幫幫我分析一下,感激涕零。 -— 2017-07-23
                    答:請帶相關證據面談。
                    問:你好,我想咨詢下我在2016年2月份買的房,合同上交付期限寫:出賣人應當在2017年12月31日前,將房屋交付買受人使用。但在特別約定里寫明交付時間為2016年12月31日,當時賣房人也說交付時間為2016年12月31日,至今已過去五個月沒拿到房,請問這算是開發商違約嗎? -— 2017-05-05
                    答:開發商違約。
                    問:你好,我有個貴州黔東南的朋友在你們淮安打后并與一男子結婚十年無子女,現女方提出離婚,男方不同意,想在當地聘請律師,訴求是離婚,無子女無財產爭議,大概需要多少代理費 -— 2017-04-25
                    答:電話聯系,面談。
                    問:您好咨詢個事,有一家門面轉讓我去轉租,他給我看了一手租房合同,上面有條不給轉租,我當時問他,不給轉租到時候房東那里有沒問題,他說沒有問題,然后我叫了轉租費用,答應說三天之后交放給我。這兩天我提前買了以后店里需要的東西,但是在交房那天房東說不給轉租,怎么都不同意轉租,現在我讓轉租房的那人額外賠償我1萬塊錢的損失,他不同意, 請律師幫忙,如能解決可出費用 -— 2017-04-07
                    答:如果你和承租人之間有協議并約定了違約責任的話,按協議約定追究違約責任。如果沒有協議或協議沒有約定違約責任 ,則你可以主張因對方違約給你造成的損失。
                    問:您好,我有一套按揭房,名字是夫妻雙方的名字,現在準備離婚,我想把房子公正給小孩,可以嗎?小孩已經12歲,可以選擇跟爸爸還是媽媽嗎?男方外遇,但是我沒有實質性的證明,因為很多錄音都被男方給刪除了,只有兩個錄音了。如果我去法院立案,我這種情況,需要交多少錢?請律師指點一下。 -— 2017-01-03
                    答:房子是夫妻兩人的,且是按揭房,在貸款沒有還清的情況下不好過戶,即使還清房貸,過戶也需要對方同意。 父母離婚時,孩子滿十周歲的,可以由孩子自主選擇與誰生活。 案件受理費是根據訴訟標的額決定的。
                    問:你好,我想咨詢下關于故意傷害他人案件,我是受害方,被對方打傷致輕傷二級,司法鑒定報告已提交到當時報案的派出所十天,在我的一再催促下才立案三天,但至今未有任何意見。我明確表態不需要調解必須追究對方刑事責任,目前證據充足為一直不抓人派出所的行為合理么?我該怎么辦?謝謝! -— 2016-09-22
                    答:你可以提起刑事附帶民事訴訟。

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                    合同糾紛
                    以房屋抵工程款 建筑商風險何在
                    時間:2011-03-10 20:57:10  點擊數:6526

                            施工過程中,開發商在出現資金難以周轉,暫時無法支付工程款時,為了使工程完工銷售、資金回籠,開發商往往可能提出以房屋抵工程款。建筑商為了保全工程款,也傾向于接受以房抵工程款的方案。筆者結合曾代理的此類案件,從建筑商的角度對以房抵工程款法律風險進行分析,以期建筑商防范風險。

                      一、案例基本情況

                      2003年某建筑公司與某房地產開發公司簽訂《施工合同》,約定由某建筑公司承建某商品房住宅小區工程項目,工程暫估價壹億壹仟萬元,工程款按工程量據實結算。在工程施工過程中某房地產開發公司未能按時足額支付工程進度款,目前已經產生工程欠款約兩千多萬?,F發包人已經發生資金困難無法支付工程款,承包人已停工。發包人在其資金困難的情況下為了能夠按期完工,提議將在建的部分商品房折價出售給承包人抵扣工程款。

                      二、法律分析

                      該方案中涉及到兩個法律關系:工程施工合同關系和房屋買賣合同關系。以房抵款,實際上是開發商將商品房售出,以所得價款支付工程款的簡化形式。目的是支付工程款。其形式是以房屋的交付履行支付工程款的義務。

                      從法律上看,對于建筑商而言,采取以房抵工程款需要防范以下法律風險:

                      1、由于本案中工程尚未竣工,因此簽訂開發商折抵給建筑商的商品房屬于期房,雙方簽訂的合同為商品房預售合同。建筑商需要查驗開發商是否已經取得商品房預售許可證,在取得預售許可證之前簽訂的預售合同系無效合同,而且也無法到房管局備案,買房人權益難以保護。

                      2、建筑商需要審查該商品房在建工程是否為銀行設置了抵押權。根據最高院關于擔保法的司法解釋第六十七條:“抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權?!币虼?,如果存在抵押權,抵押權人實現抵押權時將會使建筑商難以現實的獲得房屋所有權。

                      3、建筑商以房抵工程款目的不是獲得房屋所有權,而是通過出售商品房獲得現金。在現實中,為了避免繁瑣的過戶手續和交易稅費,建筑商通常并不要求房屋過戶,而是委托開發商或銷售公司銷售房屋,并由開發商與購房人簽訂商品房買賣合同,開發商將收到的銷售款返還給建筑商。這種操作模式雖然比較簡單,但是存在較大的法律風險。如果建筑商買的是期房,則存在著期房再轉讓受限的法律問題。如果建筑商買的是現房,則存在房屋未經過戶,建筑商委托他人銷售商品房的效力問題。同時,如果開發商不誠信,未將收到的銷售款支付給建筑商,則建筑商將面臨著很大的風險,錢財兩空。

                      4、另外一個很大的風險是,如果達成以房抵款協議,則視為雙方重新達成還款協議,還款期限視銷售情況而定,建筑商難以再行使工程款優先受償權。

                     

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